רוב האנשים, רוב הזמן, לא נאצלים להתמודד עם חישוב חבות מס. למעשה, לרוב אנו נתקלים במיסים המוטלים עלינו באופן פאסיבי לגמרי: בין אם מדובר במס הכנסה לשכירים, המופיע כשורה בתלוש השכר או במע"מ בקניות בסופר, המס הינו נתון ואנחנו, הנישומים לא שולטים בו כלל. אנו פשוט משלמים בהתאם לחישוב שהוצג לנו ומקבלים אותו כנתון. 

לעומת זאת, ישנם אנשים שנאלצים לחשב בעצמם את גובה השומה – כלומר הסכום אותו יש לשלם כמס. למשל, בעלי עסק ייאלצו לחשב בעצמם את גובה השומה שתוטל על רווחי העסק. בנוסף לבעלי עסק, גם מוכרי דירות נדרשים לחשב בעצמם את השומה אותה ישלמו. 

אמנם, טיפול במיסים יכול להפוך לחוויה מאיימת עבור אנשים רבים – ההתמודדות עם מספרים, טבלאות ומונחים לא מוכרים בהחלט עלול להרתיע. עם זאת, לחישוב מס נכון יכולות להיות השלכות עצומות מבחינה כלכלית כלפי הנישום, ולכן, למרות הקשיים, מוטב להתמודד עם חישוב המס ולבצעו במדויק וביסודיות. 

מס שבח

מס שבח הוא המס אותו ישלם אדם המוכר דירה, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה בנוסף לעלויות שיפוצים ועלויות עסקה וכו'. למעשה, מס שבח דומה מאד למס רווחי הון, אותו משלמים על מכירת נכסים שאינם מקרקעין, כגון ניירות ערך. מבחינה מהותית הם כמעט זהים, למעט שוני הנכסים עליהם אלו יוטלו.

יש לשים לב, כי לא כל עלות שאותה יסבור הנישום שיש להפחית, אכן תוכר ככזו. בנוסף, ייתכנו ניכויים שהנישום לא חשב עליהם לבדו, למשל שכר טרחת עו"ד, כך שמוטב להקדיש את הזמן והמאמצים כדי לדייק את חישוב מס השבח ולנסות להפוך אותו לאופטימלי עבור הנישום.

גובה המס, ככלל, עומד על עשרים וחמישה אחוזים מהרווח שבמכירת נכס המקרקעין  (למעט, למשל, כאשר מדובר בנכס ששווי מכירתו גבוה במיוחד, אז יחול מס יסף). במסגרת מכירת נכס מקרקעין, קיימת חובה לדווח על המכירה לרשויות מיסוי המקרקעין דרך הצהרה על מכירת הנכס, זאת בנוסף לחובת ביצוע שומה עצמית, שיש לעשותה בתוך שלושים יום מביצוע המכירה.

שומה עצמית במס שבח

ביצוע שומה עצמית, על אף שמוטלת על מוכר נכס המקרקעין, חשופה לבדיקה מטעם רשות המיסים, כך שמנהל מיסוי מקרקעין יכול שלא לקבלה מטעמים שונים. במצב זה, מנהל מיסוי המקרקעין יערוך בעצמו את חישוב השומה וכך ייטול את שיקול הדעת ומרחב התמרון מהנישום (מוכר הדירה). על כן, ישנה חשיבות רבה בביצוע חישוב מדויק ויסודי. בנוסף, גם במצב בו הנישום לא הגיש בזמן את השומה העצמית בהתאם לחישוביו, מנהל מיסוי המקרקעין יערוך החישוב בעצמו.

אולם, חישוב מס שבח באופן מדויק ויסודי עלול להיות משימה מורכבת: יש לקחת בחשבון את השינויים בחקיקה שנעשו בשנים האחרונות ואת השפעתם על השומה. בנוסף, קיימים פטורים רבים על מס שבח – כמו למשל מכירת דירת מגורים יחידה – וכדאי להכירם ולנצלם. יתרה מזאת, השומה תוערך כהפרש שבין ערך הקניה למכירה ובניכוי הוצאות מסוימות, כזכור. לכן, כדאי להכיר אילו הוצאות תוכלנה להיחשב לצורך הקטנת בסיס המס – כלומר הרווח שימוסה.

ישנם שיקולים רבים נוספים שיש להתחשב בהם בעת חישוב מס השבח, כדוגמת הוצאות שונות על הנכס ואפילו זהות הנישום, שיכולה להשפיע על חבות המס. 

עריכת השומה בידי המנהל

אם נישום לא הגיש שומה עצמית והמנהל עשה זאת במקומו, ניתנת לו הזכות להשיג על השומה שנקבעה בידי המנהל ולהביאה לדיון בפני גורמים ברשות. אם אף לאחר דיון זה, הנישום והמנהל עדיין חלוקים בשאלה אודות גודל השומה הנכון, הנישום יוכל לערור לוועדה בראשות שופט.