כאשר אנחנו מוכרים נכס נדל"ן, לעיתים תוטל עלינו שומת מס שבח. אין ספק כי בעבור רבים מאיתנו, המשפט הזה מעורר שאלות לא מעטות: מהי שומת מס שבח? באילו נסיבות מוטל מס שבח? כיצד מערערים על שומת מס שבח שנקבעה? במאמר זה נבקש לעשות קצת סדר בתחום סבוך זה.

מהו מס שבח?

כאשר אדם מוכר את זכות הבעלות או החכירה שלו על נכס נדל"ן מסוים בסכום הגבוה מהסכום שאותו הוא שילם בשעת הרכישה, כך שנוצר לו רווח, הוא מחויב לשלם מס בגין רווח זה. המס המדובר ידוע בכינויו – מס שבח. מס השבח שיוטל על המוכר יהיה אחוז מסוים מהרווח שנוצר לו בעקבות המכירה. אם כן, חיוב במס שבח רלוונטי רק כאשר למוכר צומח רווח מסוים.

מהי שומת מס שבח?

"שומה" בעברית משמעה הערכה או אומדן. בהתאם לכך, התהליך שבו נקבע הסכום לתשלום מס השבח מכונה "שומה". 

לעיתים השומה נעשית על ידי המוכר בדרך של שומה עצמית – במסגרת זו, המוכר מבצע בעצמו את החישובים הנדרשים, ומצהיר על המס שהוא מתכוון לשלם. כמובן שרשות המיסים צפויה לבדוק את השומה העצמית של המוכר, כדי למנוע ניסיונות להטעות את המערכת או כדי לוודא שלא חלו טעויות בתום לב. 

לעיתים השומה נעשית על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, בדרך של "שומה למיטב השפיטה". במקרה זה המנהל יבצע את השומה בעצמו, תוך שהוא מתבסס על עובדות ונתונים שהמוכר העניק לו ואף על מידע רלוונטי שהגיע לידיו בדרך אחרת. על מנת למנוע מצב של חוסר צדק, המנהל מחויב לזמן את המוכר לדיון לפני שהוא מקבל את ההחלטה בדבר גובה המס. כמו כן, על מנת לוודא שההחלטה לא התקבלה באופן שרירותי, מחויב המנהל לנמק את החלטתו. 

השגה על שומת מס שבח – מה זה אומר?

בדרך כלל, המוכר מקבל הודעה, שבה מצוינת שומת מס השבח שעליו לשלם. אם למוכר יש ספק כלשהו ביחס לשומה שנקבעה והוא סבור שהיא נקבעה שלא כדין, הוא רשאי להגיש עליה השגה תוך 30 ימים מן היום שבו נמסרה לו ההודעה.

אם כן, שומה שנקבעה היא אינה סוף פסוק. כל מי שחש מקופח מהחלטת המנהל רשאי לערער עליה, על מנת שתבוצע בדיקה חוזרת של המס שאותו הוא נדרש לשלם.

מהם השלבים המרכזיים בהשגה על שומת מס שבח?

• הגשת ההשגה על שומת מס שבח – כאמור, אם המוכר אינו מקבל שומת מס השבח שנקבעה בעניינו, הוא יכול להגיש ערעור עליה תוך 30 ימים מן היום שבו נמסרה לו ההודעה. ההשגה צריכה להיות עניינית, קוהרנטית, מפורטת וברורה, ולכלול את השומה הנכונה בעיני המוכר ואת דרך חישובה, תוך התבססות על מסמכים מתאימים.
• הכרעה בהשגה – לאחר שההשגה על שומת מס השבח מתקבלת אצל המנהל, הוא ישקול אותה בכובד ראש ויכריע בה עד שנה מן היום שבו הוגשה ההשגה. חשוב לציין שאם המנהל לא קיבל החלטה בתקופה הנדרשת, יראו את ההשגה כאילו היא התקבלה. 
• ערעור על ההשגה – אם המוכר עדיין חש מקופח מהחלטתו של המנהל בהליך ההשגה, הוא יכול להגיש על ההחלטה ערעור, תוך 30 ימים מן היום שבו נמסרה לו ההחלטה. הערעור על ההשגה יידון בועדת ערר, שתוכל לאשר את השומה, להגדיל אותה, להפחית אותה או לבטל אותה. 

ליווי בהשגות על שומת מס שבח

הליך ההשגה על שומת מס השבח שנקבעה הוא אינו פשוט. מדובר בהליך מסורבל ומורכב, שכרוך בבירוקרטיה סבוכה ומתישה. מגישי ההשגות על שומת מס השבח נדרשים לעמוד בנהלים ובתקנות נוקשים אשר על פיהם פועלים הליכי הערעור, לעמוד במסגרת זמנים קפדנית ולהתנהל באופן שוטף מול הרשויות הרלוונטיות. לכן, על מנת למנוע אי הבנות וטעויות מצערות, מומלץ לבצע את הליך ההשגה בליווי צמוד של מומחה בתחום.

משרד עורכי הדין פארס כבהה ושות'

משרד עורכי הדין פארס כבהה ושות' מיצב את עצמו בראש התחום המשפטי המסחרי, והוא מתמחה בסוגיות נדל"ן, תכנון ובנייה וליטיגציה מסחרית. בין היתר, מתמחה המשרד בליווי בהשגות על שומת מס שבח. הצוות המקצועי שמרכיב את המשרד שם לעצמו למטרה להעניק שירותים משפטיים בסטנדרט הגבוה ביותר, ולראיה הוא מדורג כאחד המשרדים המובילים בתחום עיסוקו.