מהם הסכמי BOT ומה הרציונל שעומד מאחוריהם? 

אחד מתפקידי המדינה הוא להעמיד עבור אזרחיה שירותי תשתית חיוניים. עם השנים, המדינה נסוגה במידה מסוימת מתפקידה כיזם המוביל וכמבצע של פרויקטים בתחום והעבירה מיזמים מסוימים אל חזקתו של המגזר הפרטי. כך, חוזי BOT הפכו נפוצים יותר ויותר, החל משנות ה-90 של המאה 20. 

B.O.T – Build, Operate, Transfer מתייחס לשיתוף פעולה המתקיים בין גופים ציבורים לבין גופים פרטיים לשם הקמת תשתיות (תחנות כוח, מתקני התפלת מים, בניית נמלים ושדות תעופה ועוד). ביתר פירוט, מדובר בתהליך שבו היזם הפרטי מקבל מהגוף הציבורי (ולעתים קרובות מהמדינה בעצמה) זיכיון לתקופה מוגדרת (בישראל, לרוב בין 25-35 שנים כולל תקופת ההקמה) ובמהלכה הוא בונה את נשוא הזיכיון, מתפעל אותו לתקופת הזיכיון ומחזיר אותו בסופה. ההכנסות של היזם מפרויקט מסוג זה, נובעות בעיקר מהציבור המשתמש בפרויקט לאורך תקופת הזכיינות. שכן, לאורך תקופת הזיכיון, מחזיק המפעיל בסמכות לגבות תשלום ממשתמשי המתקן.  

חשוב להדגיש כי במהלך תקופת הזיכיון, הגוף הציבורי הוא הבעלים של המיזם ולא היזם בעצמו (זאת, בניגוד לחוזה BOOT – Build, Own, Operate, Transfer, שם הבעלות במשך תקופת הזיכיון נמצאת בידיו של היזם). משמעות הדבר, היא שכמו בכל שותפות אחרת – מידת שבעות הרצון של היזם ושל הגוף הציבורי חשובה. בהקשר זה, נדרש להבין כי האינטרסים של היזם ושל הגופים הציבוריים בהסכמי BOT הם שונים – היזם הפרטי מעוניין להשיא את רווחיו במשך הזמן הקצר ביותר, בעוד האינטרס של הגוף הציבורי הוא לספק עבור הציבור את השירות הטוב ביותר במחיר מינימלי. על כן, בעת פרסום מכרז מסוג BOT, על הגוף הציבורי לוודא כי הפרויקט יניב עבור היזם רווחים דומים לאלה הקיימים בפרויקטים זהים בשוק הפרטי.

הליך ה – BOT מקנה לממשלה את היכולת להפריט פרויקטים של תשתיות מתוך מגוון מניעים: לגבי פרויקטים רבים, ישנה הנחה כי הסקטור הפרטי מחזיק ביכולת טובה יותר לבנות ולתפעל את הפרויקטים. מניע זה מתחזק בעיקר במקרים שבהם לזכיין הפרטי יש מיומנות ייחודית או כאשר הוא מחזיק בניסיון רב בתחום שלא כמו השותף הציבורי. כמו כן, הפרטת הפרויקטים במסגרת הליך BOT עשויה לנבוע גם מהעדר תקציבים מספקים. כלומר, במקרים שבהם עשויים להתעורר קשיים בגיוס ההון הנדרש להוצאת הפרויקט אל הפועל, הסכם BOT עשוי לסייע. 

עבור אילו פרויקטים מתאימים הסכמי BOT ומה נדרש לשם הוצאתם אל הפועל?

עסקאות BOT מתאימות הן למיזמים גדולים וסבוכים הדורשים הליכים תכנוניים מרובים והוצאות אדירות (למשל, פרויקט הרכבת הקלה בת"א ובירושלים), והן למיזמים ציבוריים קטנים (למשל, הקמת חניון ציבורי). 

לפני פרסום מכרז BOT, על הגוף הציבורי לאתר את הקרקע המתאימה ולערוך מגוון של תכניות ובדיקות (לדוגמה, מפרטים טכניים, חוזה תכנון ובנייה וכיו"ב). לשם כך, על הגוף הציבורי להסתייע ביועצים מתאימים ובעלי ניסיון בתחום הנדרש ובכך למזער טעויות שיפגעו בפרויקט ובהקמתו בהמשך. לאחר הזכייה במכרז BOT, ובעיקר בפרויקטים גדולים, ניתן שיתקיים משא ומתן בין היזם הזוכה לגוף הציבורי במסגרת הליך שנקרא "סגירה פיננסית". 

מהם הפרויקטים הבולטים בישראל שבוצעו בהסכמי BOT?

• המכללה הלאומית לשוטרים בבית שמש
• מרבית מתקני ההתפלה הפזורים בארץ
• הרכבת הקלה בירושלים 
• מנהרות הכרמל
• קמפוס התקשוב הטכנולוגי של צה"ל
• כביש חוצה ישראל
• צינור הגז הטבעי אל עריש
• תחנת הכוח באשלים
• עיר הבה"דים

משרד פארס כבהה ושות' מתמחה בתחומי המשפט המסחרי, הנדל"ן, תכנון ובניה וליטיגציה מסחרית ומדורג באופן תדיר ע"י הדירוגים המקצועיים כאחד המשרדים המובילים בתחומים הללו. לקבלת מידע נוסף, ניתן ליצור קשר בטלפון מספר: 077-803-9770 או במייל: Office@bka-law.co.il.