שיתוף, כשמו כן הוא, שיתוף בין שניים או יותר בנכס מסוים. הכוונה היא שישנו נכס, ואין לו בעלים אחד, אלא כמה בעלים. מכיוון שהבעלות המשותפת היא מורכבת, היא מוסדרת על ידי יצירת הסכם שיתוף, והיא יכולה להגיע לסיומה על ידי פירוק שיתוף. כעת נסביר בהרחבה על הסכמים אלו ועל פירוקם, ונדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי בהליכים הללו.

אחדות היחידה הקניינית

ראשית, נסביר את המורכבות של השיתוף בבעלות על נכס.

עיקרון אחדות היחידה הקניינית מופיע בסעיף 13 בחוק המקרקעין, ולפיו: "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע… ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת". כלומר, סעיף החוק קובע כלל פשוט, לפיו חלקת שטח מסוימת אינה ניתנת לחלוקה. אדם לא יכול לבצע עסקה במקרקעין עם אדם אחר, ולסכם איתו על העברת בעלות רק בחלק מהמקרקעין.

לדוגמא: אם יש לי מגרש בגודל דונם, אני לא יכול למכור חצי דונם לאדם אחר, אלא רק את כל המגרש בשלמותו. שטח החלקה הוא קבוע ורשום בטאבו, ואין אפשרות לשנות את הרישום בטאבו ולקבוע שחצי מהשטח שייך לי, והחצי השני שלו שייך לאדם אחר. 

אם כך, מה כן אפשר לעשות כדי לחלוק חלקה עם ישות נוספת? כאן נכנסים לנושא השותפות. השותפות היא פתרון לבעיה שמציב לנו עיקרון אחדות היחידה הקניינית – והיא מציעה חלוקה של הזכויות על החלקה, במקום חלוקה של הבעלות הפיזית על החלקה, שהיא בלתי אפשרית.

כלומר, יש כאן הבחנה בין שני נכסים שונים. נכס אחד הוא החלקה הפיזית, ונכס שני הוא הזכויות על החלקה הפיזית. נכס אחד הוא ממשי, ונכס אחר הוא מופשט. וכתוצאה מכך, את הנכס שהוא החלקה הפיזית אי אפשר לחלק (כאמור לפי עיקרון אחדות היחידה הקניינית), אך את הנכס שהוא הזכויות על החלקה הפיזית אפשר לחלק. החלוקה נעשית על ידי הסכם שיתוף.

מהו הסכם שיתוף?

קודם כל, ניתן דוגמאות למצבים בהם תחול שיתופיות בבעלות הנכס. הדוגמא הקלאסית היא כמה אחים, שהוריהם הורישו להם נכס מסוים, שווה בשווה. כאשר ההורים נפטרים מהעולם, הנכס שייך לכמה בעלים – כל האחים. מצב נוסף יכול להיות כאשר שני אנשים מעוניינים להשקיע ביחד בדירה או בנכס מסוים.

תכליתו של הסכם שיתוף במקרקעין היא להגדיר מראש ובאופן מסודר כיצד השותפים השונים רשאים לנהוג באותו נכס, לצד התחשבות בשאר השותפים. הסכם השיתוף מגדיר אם כן את העקרונות הבסיסיים, את חוקי המשחק – איך השותפות הזו הולכת לעבוד.

ניתן להגדיר בהסכם השיתוף הסדרים לגבי חלוקת השימוש בנכס, חלוקת הרווחים שהנכס מניב, חלוקת האחריות ביחס לתחזוקת הנכס, ועוד…

מהו פירוק שיתוף?

פירוק שיתוף מתרחש במידה שהשותפים מעוניינים לסיים את השותפות. גם תהליך הפירוק צריך להיות מוסדר, בדיוק כמו הסכם השיתוף, וזאת כדי לקבוע עקרונות בסיסיים להתנהלות. לעיתים, פירוק שותפויות יכול להגיע לצד יחסים אישיים שעלו על שרטון, ולכן חשוב להגדיר את כללי המשחק. 

כל אחד מהשותפים יכול לבקש את פירוק השיתוף, כאשר במידה שתהיה הסכמה על אופן החלוקה – היא תתבצע. אך במידה שלא תהיה הסכמה בין הצדדים – העניין יגיע לכדי התערבות משפטית. התוצאות האפשריות הן חלוקה של הנכס שווה בשווה (אם למשל על המגרש המדובר יש 2 בתים – כל משקיע יקבל בית אחד), או מכירה של הנכס וחלוקה ברווחים הכספיים.

מהי חשיבות הייצוג בהליכים אלו?

החשיבות של ייצוג בהסכמי שיתוף ופירוק שיתוף הינה גדולה ומשמעותית. ניתן לדמות את הסיטואציה לזוג צעיר ומאוהב שמתחתן, ולא מעוניין לשמוע על הסדר ממון. לאחר תקופה, היחסים עולים על שרטון והזוג מעוניין להתגרש – וכעת הבעיות מתחילות, כי הזוג לא הגדיר שום הסדר בתחילת "תקופת השותפות".

עורך דין מנוסה תמיד יידע להסתכל קדימה, ולראות את התמונה הרחבה מנקודת מבט אובייקטיבית ונטולת קשר רגשי. ייצוג על ידי עורך דין בהליכים כאלו עשויה לעשות את ההבדל שבין יחסי שותפות רעועים ולא יציבים, לבין יחסי שותפות טובים, עם חלוקת אחריות ורווחים נכונה והוגנת.

משרד עורכי דין פארס כבהה ושות' מתמחה בתחום הנדל"ן והמשפט המסחרי, וזאת לצד עולם התכנון והבניה, והליטיגציה. העיסוק בתחום הנדל"ן נעשה מתוך הכרה בכך שמדובר בתחום נרחב, ובפרט בעולמות השיתוף הקנייני במקרקעין, שהם מורכבים ורצופים באתגרים משפטיים.