עבור רובנו רכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר בחיינו. הדבר נכון יותר כשמדובר ברכישת דירה מקבלן אשר הינה נחלתם של זוגות צעירים שזוהי עסקת הנדל”ן הראשונה בחייהם.
מטבעה, עסקת רכישת דירה מקבלן הינה “עסקה על הנייר” הגוררת איתה סיכון גבוה יותר מאשר רכשת דירה “יד שניה” דבר שמצריך ליווי ברכישת דירה מקבלן מצד עורך דין לקניית דירה.
מחלקת הנדל”ן במשרד כבהה עדי ושות’ בראשות עו”ד פארס כבהה מלווה יזמים וקבלנים בפרויקטים בכל רחבי הארץ, בין היתר בחריש, כפר תבור ועוד.
עו”ד פארס כבהה בעל ניסיון עשיר בתחום ליווי בהסכמי ביצוע לעבודות קבלניות ומקרקעין והתכנון ובניה עבד כשכיר בחברת הנדל”ן “קבוצת חנן מור” דבר המהווה עבור לקוחות המשרד יתרונות רבים כתוצאה מההיכרות המעמיקה בתהליכים הפנימיים מצד היזם/קבלן בכל הקשור לתהליכי רכישת הקרקע, קבלת ההיתר ומכירת מלאי הדירות בפרויקט ועד לרישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום מקרקעין..
המשרד מעניק ללקוחותיו קשת שירותים משפטיים בכל הקשור לרכישת דירה מקבלן, החל משלב המו”מ לסגירת התנאים המסחריים, כלה בחתימת הסכם מול היזם/קבלן ועד לרישום הבית המשותף ורישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום מקרקעין.
כאמור היות ורכישת דירה מקבלן הינה “עסקה על הנייר” להלן מספר דגשים שיש לבצע בטרם רכישת דירה מקבלן:
- בדיקת סוג או מצב הזכויות של היזם/קבלן במקרקעין.
בדיקה כזו בתהליך קניית דירה מקבלן הינה חיונית למען לעגן הוראות בהסכם המכר המבטאות את המצב המשפטי של היזם בקרקע ובכך להגן בצורה המרבית על הרוכש.
2. בדיקת שעבודים ועיקולים אם ישנם על זכויות היזם בקרקע.
3. בדיקת סיווג היזם/קבלן ברשויות המס ואם ניתן טופס 50. 4. בדיקת הליווי הפיננסי של הפרויקט בו רוכשים דירה ואיזה סוג הבטוחה תינתן לרוכש כנגד תשלום התמורה. 5. בדיקה תכנונית- היתר בניה בתוקף לדירה הנרכשת הספציפית, אם טרם ניתן היתר בניה, האם התכנון המוצע תואם הוראות התב”ע החלה על המקרקעין. בדיקה תכנונית אינה מוגבלת לזכויות בקרקע עליה נבנית הדירה הנרכשת אלא ניתן להרחיבה ובצע בדיקה לנכסים ומקרקעין גובלים. לאחר ביצוע מלוא הבדיקות המקדמיות ומתן ביטוי להם בהסכם מכר, יש לערוך הערות להסכם המכר תוך התייחסות למספר דגשים חשובים להטמעה בהסכם מכר לרכישת דירה מקבלן: 1. יש לוודא כי עלויות חיבור הדירה למערכות החשמל, הגז והמים כלולים במחיר התמורה הסופי . 2. יש לוודא כי מחיר התמורה הסופי כולל ההצמדות לרבות, חניה, גג, גינה, החלק ברכוש המשותף ועוד. 3. חשוב לבדוק הוראות תקנון הבית המשותף ואם יש בו הוראות מקפחות בנושא הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספיציפיות. 4. חשוב לקבוע מועד מסירה מדויק ולהגדיר גובה דמי השכירות להם תהיו זכאים במקרה של איחור במסירת הדירה. 5. ודאו כי שינויים שיבוצעו במסגרת “שינויי דיירים” לא יגררו דחיית מועד המסירה ואיבוד הזכות לקבל פיצוי בגין האיחור במסירה. 6. הבטיחו כספיכם וקבעו הוראות ומועדים למסירת ערבויות חוק מכר בנקאיות כנגד התשלומים. 7. בידקו כי לא קיימים סעיפים המקנים לקבלן זכות בלעדית לקבוע כי הדירה ראויה למגורים ולמסירה, כן וודאו כי עצם קבלת הדירה לא יהווה ויתור כלשהו ולא מהווה הוכחה כי הדירה ראויה למגורים. 8. קבעו מעדים לקבלת מכתב החרגה מהבנק המלווה – שמחריג את דירתכם מהשעבוד הרובץ על הקרקע. 9. קבעו הוראות לאופן מסירת הדירה, עריכת פרוטוקול המתעד את הפגמים ומועדים לתיקון הליקויים בתקופת הבדק ולאחריה. עומדים בפני קניית דירה מקבלן ? מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ ליווי ברכישת דירה מקבלן מקצועי ממחלקת הנדל”ן במשרדנו |