רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שמבצעים מרבית האנשים. מדובר בעסקה שהיא לכאורה פשוטה, העברת בעלות מאדם אחד לאדם שני – אך בפועל, עסקה תמימה שכזו יכולה להסתבך מאוד.

דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

רכישת דירה מקבלן, בניגוד לרכישת דירה יד שנייה, טומנת בחובה יתרונות רבים, אך לפעמים גם חסרונות. דירה חדשה מקבלן מבטיחה לכם את היצירתיות והעיצוב האישי שלכם בלבד, מבלי שתצטרכו להתפשר על עיצובים מסוימים שאינם לרוחכם, כמו בדירה מיד שנייה. כמו כן, רכישת דירה מקבלן נותנת תחושה טובה יותר, של משהו חדש מהניילונים, משהו שהוא רק שלך, ולא היה שייך בעבר לאף אדם אחר.

ואולם, על אף שמרביתנו מרגישים שביצוע עסקה עם קבלן בטוח הרבה יותר מביצוע עסקה עם אדם פרטי או מתווך – תופתעו לדעת שלא תמיד כך הדבר. ברבות השנים, קרו מקרים בהם קבלנים מפוקפקים הונו את לקוחותיהם, במעשים שגרמו לאובדן של מיליוני שקלים.

מדוע ייצוג חשוב בהליכים הללו?

לכן, ייצוג על ידי עורך דין יכול לגשר ולפתור בעיה זו. עורכי דין לענייני מקרקעין הם בעלי ידע מקצועי וניסיון רב עם עסקאות שכאלה. כל עסקת מקרקעין היא אחת ויחידה, יש לה את הרכיבים שלה, את היתרונות והחסרונות, את הפשרות ואת הייחודיות – ומכאן, שכאשר אדם פרטי מבצע עסקת מקרקעין, לא סביר שהוא ישים לב למכלול הפרטים, במיוחד כאשר הוא לרוב יהיה "מבושם" ומאושר מהרגע שבו הוא מצא את דירת חלומותיו, ולא תהיה לו שיפוטיות, עירנות או ביקורתיות מספקת כדי לצפות רמאות או טעויות תמימות בחוזה, או לכל אורך התהליך.

בניגוד לאדם הפרטי, עורך דין לענייני מקרקעין נתקל בעסקאות רבות ומגוונות, ויש לו ידע מעשי וחיוני. ישנן טעויות שכיחות, שעורך הדין ישים לב אליהן מיד. ישנן גם תרמיות, שסביר שעורך הדין יידע לתת עליהן את הדעת.

כמו כן, כאשר מדובר בדרך המימון של הדירה – מרבית האנשים, במיוחד במידה שזו דירתם הראשונה, ייעזרו בלקיחת משכנתא מהבנק. משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שמרבית האנשים לוקחים, ולכן, חשוב מאוד לשים לב למסלול שבו אתם בוחרים, ולמשא ומתן שאתם מנהלים מול הבנק שלכם. חשוב להבין ולזכור שמשכנתא נפרסת על פני עשרות שנים, כאשר העתיד אינו נודע, וקשה לתכנן אותו מראש, או לדעת אילו הוצאות יידרשו מכם במהלך השנים.

לכן, יש לדעת ולאמוד בצורה מדויקת את שווי הנכסים שברשותכם – מה התקציב שאתם יכולים להרשות לעצמכם? באיזה סכום החזר חודשי של משכנתא תוכלו לעמוד? כמובן שיש להתחשב לא רק בהוצאות הקיימות לכם כיום, אלא גם בעתיד. 

למשל, אם אתם מתכננים להביא ילדים לעולם, יש לקחת בחשבון את עלויות המעון או המטפלת, הגן ובית הספר. אם אתם זוג בוגר ויש בבעלותכם נכס נוסף, עליכם לשקלל את ההוצאות וההכנסות שלכם ולהבין מה הסכום העומד לרשותכם.

חישובים שכאלה יכולים להיות קשים ומורכבים, כאשר לא תמיד נדע לשים לב למכלול, ולראות את התמונה הרחבה שתבנה את השקלול הכספי. עורך דין מנוסה יוכל לסייע בכך, כאשר הוא מכיר את ההוצאות וההכנסות השונות שיכולות להיות לכם כעת, או לצוץ בעתיד. בצורה כזו, עורך דין יכול לסייע בבניית התמונה הרחבה, ובהסתכלות מהצד שיכולה להציף תובנות מסוימות.

תפקיד עורך הדין בעסקה

כמובן שמעבר לעובדה שעורך דין בוחן את העסקה כצד ג', מה שמאפשר לו הסתכלות אובייקטיבית, שרואה לנגד עיניה את אינטרס הלקוח בלבד – יש לעורך הדין תפקידים נוספים במהלך ביצוע עסקת מקרקעין.

ראשית, עורך הדין יוכל לצפות מראש את כלל התשלומים שיידרשו לצורך הדירה. בכך הוא יכלול את המיסים השונים שיש לשלם, ויתנהל מול רשויות המס בכדי להסדיר תשלומים אלה, ולחסוך את ההתעסקות הזו מהלקוח.

בנוסף, עורך הדין יכול לבצע בדיקה מקיפה של הדירה, ולוודא את אמינות העסקה. הוא יכול לוודא את זהות הקבלן, את אמינותו, את אמינות מקור המימון של הפרויקט או את בעלות הקרקע (כאשר הוא יוכל לוודא שהקרקע נקייה משיעבודים או הליכים מונעים אחרים).

על המשרד

משרד עורכי הדין פארס כבהה ושות' מתמחה בתחום הנדל"ן, המשפט המסחרי ובתכנון ובניה. המשרד מציע שירותים משפטיים שונים, תוך ליווי מקצועי במהלך ביצוע עסקאות מקרקעין.