עסקאות פינוי בינוי הן עסקאות מקרקעין אשר מתרחשות בדרך כלל במסגרת תהליך של התחדשות עירונית. עסקאות אלה נערכות בין קבוצת דיירים ליזם, זאת במטרה להרוס את הבניין המשותף בו מתגוררים הדיירים ולהקים במקומו בניין חדש. עסקאות אלה מתאפשרות בדרך כלל רק במתחמי בנייה הכוללים מספר בניינים או מספר רב של דירות.

קיומן של עסקאות פינוי בינוי הוא אינטרסים של כמה גורמים. ראשית, נהנים מעסקאות אלה הדיירים עצמם, אשר עוזבים את דירתם הנמצאת בבניין ישן בעל תקלות רבות בדרך כלל אשר מכבידות על חייהם של הדיירים, ומקבלים במקומה דירה חדשה, משופצת וגדולה יותר, כאשר לעיתים מקבלים הדיירים אף דירה נוספת, כל זאת תוך קבלת הטבות מס משמעותיות.

מלבד הדיירים, נהנות מביצוען של עסקאות פינוי בינוי הרשויות המקומיות בשטחן מבוצעות העסקאות. ביצוע העסקאות גורם לשיפור בתשתיות המקומיות, מקל על רווחתם הפיזית והכלכלית של התושבים (שכן שווי הדירות באזור כולו עולה), מביא להגעתן של אוכלוסיות חדשות וצעירות המשפרות את המגוון הקהילתי ומונע הגירה שלילית של בני המקום לערים אחרות. וכמובן, מלבד הדיירים והרשות המקומית, נהנים מביצוע העסקאות היזמים אשר מוכרים את הדירות המתווספות לפרויקטים החדשים.

יחד זאת, עלולות במקרים רבים לצוץ התנגדויות מצד הדיירים המתגוררים בבניינים המיועדים לפינוי. התנגדויות אלה יכולות לנבוע מדיירים המסרבים לעזוב את מקום מגוריהם בעת הריסת הבניין ובנייתו מחדש, או מדיירים שאינם מעוניינים או מסוגלים לשאת בעלויות העתידיות שיגרור מהם בניין בסטנדרט בנייה גבוה יותר. חשוב לציין כי כדי לאשר עסקת פינוי בינוי דרוש אישור מצדם של 80% מהדיירים, אך במקרים בהם להוכיח משפטית כי עסקת הפינוי בינוי כדאית לחלוטין מבחינה כלכלית, ניתן יהיה לעיתים לתבוע נזיקית את הדיירים הסרבנים על סירובם.

בעסקאות פינוי בינוי, חשוב לאורך כל העסקה לקבל לליווי צמוד של עורך דין מומחה למקרקעין. עורך הדין יערוך מול היזם חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של הדיירים, ויוודא שזכויות אלה נשמרות לכל אורך שלבי הפרויקט. בנוסף, יוכל עורך הדין לייעץ לדיירים, שלרוב זוהי עסקת הפינוי בינוי הראשונה שנחשפו אליה בחייהם, על כדאיות העסקה המוצעת להם מצד היזם, ובמקרה הצורך אף להתמודד משפטית מול דיירים סרבנים. 

תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2

תמ"א 38 היא תכנית ארצית אשר מטרתה למנוע כמה שיותר נזקים מרעידות אדמה אשר ייתכן ויתרחשו בעתיד, זאת על ידי עידוד יזמים ודיירים לבנות בניינים אשר יהיו חזקים כמה שיותר מבחינה הנדסית, כדי להתמודד עם רעידת אדמה. 

בתמ"א 38/1 הבניין ממשיך לעמוד על תילו ומתבצע בו שיפוץ אשר מכשיר אותו להתמודד עם רעידת אדמה וטילים. במקרה כזה מתווספות לבניין דירות חדשות לטובתו של היזם (לעיתים גם של הדיירים), ואילו הדיירים נהנים משיפוץ הבניין ולעיתים מהגדלת הדירות הקיימות, מהוספת ממ"דים ומרפסות לדירות, ומהוספת מעלית וחניות לבניין.

בתמ"א 38/2 נהרס הבניין הקיים כליל, ונבנה במקומו בניין חדש לחלוטין, בעל הגנות מפני רעידות אדמה וטילים. ההבדל בין תמ"א 38/2 לעסקאות פינוי בינוי הוא שתמ"א 38/2 ניתן לבצע גם בבניין בודד, בניגוד לעסקאות פינוי בינוי אשר מתאפשרות רק במתחמים גדולים יותר.

חשוב לציין כי לא כל הבניינים זכאים להליך של תמ"א 38 אלא רק בניינים שנבנו לפני שנת 1980. בנוסף, על הבניינים להיות חלק מתכנית תמ"א 38 הארצית, אשר חלה רק על בניינים אשר בבדיקה הנדסית התגלה שלא יישארו עומדים על תילם במקרה של רעידת אדמה. 

בהליך תמ"א 38 על היזם לשלם את כלל הוצאות הפרויקט, כולל תכנון, ייעוץ משפטי, מיסוי והבנייה עצמה, יחד עם זאת, אין תמורה אותה מחויב היזם לספק לדיירים תמורת הסכמתם לביצוע הפרויקט. לפיכך, גם במקרה זה חשוב שהדיירים ילוו על ידי עורך דין מומחה מקרקעין, בעל ניסיון בביצוע עסקאות תמ"א 38, אשר ייצג את הדיירים מול היזם וילווה אותם לאורך כל ההליך, החל משלב עריכת החוזה, דרך מימון הפרויקט, "טיפול" משפטי בדיירים סרבנים והליכי רישום המקרקעין מול הרשויות הרלוונטיות.

משרד עורכי הדין פארס כבהה ושות' הינו משרד המתמחה בין היתר בביצוען של הליכי תכנון ובנייה ועסקאות מקרקעין  מורכבות לאורך כל שלבי ההליך, ומדורג בקביעות כאחד המשרדים המובילים בתחום זה.