עסקאות קומבינציה הן כינוי לעסקאות חליפין "משוכללות" שעוסקות בנדל"ן. זהו סוג נפוץ ושכיח של עסקאות בתחום הנדל"ן, שבעיקרן נחתמות בין אדם שיש קרקע מסוימת בבעלותו לבין יזם או חברת בנייה שמעוניינים להקים על הקרקע הזו פרויקט נדל"ן. בעסקאות קומבינציה נחתם חוזה לפיו האדם שבבעלותו הקרקע מספק את השטח לבניית פרויקט הנדל"ן, וחברת הבנייה בונה את הפרויקט על גבי הקרקע. בדרך כלל, במקום תשלום כספי, הזכויות על הדירות שנבנות בפרויקט מתחלקות בין הצדדים. 

הסיבה שמובילה לשכיחותן של עסקאות מסוג זה, היא העובדה שעסקאות קומבינציה הן עסקאות שממקסמות את הרווח עבור שני הצדדים לחוזה. עבור בעל הקרקע, נחתמת עסקה שמשביחה באופן משמעותי את הקרקע שבבעלותו ואף מייצרת על גבי קרקע זו נכס שממשיך להניב עבורו תשואה כספית לטווח ארוך. מבחינת היזם, נחסך ממנו הזמן הרב והתהליך של רכישת הקרקע והעברת בעלות טרום תחילת הבנייה. מעבר לכך, נחסך ממנו הצורך להגיע להון עצמי משמעותי שיספיק לרכישת הקרקע, דבר שיכול לקחת זמן ארוך ולעכב את בניית הפרויקט. בנוסף, לשני הצדדים יש אינטרס משותף בעסקת קומבינציה, שכן בעסקה מסוג זה העברת הבעלות על הקרקע מתבצעת פעם אחת בלבד וישנם מיסים שנחסכים או מתקזזים עבור הצדדים, ובעיקרם מס השבח.

על אף היתרונות של עסקאות קומבינציה, הן נחשבות עסקאות מורכבות שמקשרות בין כמות רבה של אנשים, כספים ואינטרסים. בנוסף, יש בהן סיכון עבור כל הצדדים לעסקה. בעבר, הסיכון העיקרי היה עבור רוכשי הדירות. זאת, כיוון שבמקרים רבים בעבר קבלני או חברות בנייה פשטו רגל מסיבות שונות, ומאחר והחוזה של רוכשי הדירות נחתם בינם לבין היזם או חברת הבניה כשבעל הקרקע כלל אינו מהווה צד לחוזה, הרוכשים נותרו ללא מענה וללא אפשרות לתבוע את הנזקים שנגרמו להם. בפסיקות שהתעצבו בבתי המשפט במטרה להגן על רוכשי הדירות ועל האינטרסים שלהם, הוכרע כי עסקאות קומבינציה יוגדרו כ"חוזה לטובת אדם שלישי". כלומר, עסקת קומבינציה תוגדר כחוזה בין היזם או חברת הבניה לבעל הקרקע שהתבצע לטובת רוכשי הדירות. משמעותה של הגדרה זו היא שבמקרה של פשיטת רגל מצד היזם או חברת הבנייה, רוכשי הדירות יוכלו לתבוע את הפיצויים שמגיעים להם מבעל הקרקע. כמובן שמצב זה, בו היזם או חברת הבנייה עומדים בפשיטת רגל, הוא מצב שמייצר סיכון רב והפסדים משמעותיים גם עבור בעל הקרקע, הן לאור התביעות שעלולות להיות מופנות כלפיו והן לאור העובדה שהוא נותר ללא רווח מהעסקה.

ישנם שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה, המייצרים איזונים שונים ביחסי שבין היזם או חברת הבנייה לבין בעל הקרקע. האיזון נוצר בניהם, וביחס של הסיכון והרווח שעסקה מסוג זה מביאה עמה לכל אחד מהצדדים. הסוג הראשון הוא "עסקת קומבינציה נטו". בסוג עסקה זו, הצדדים מחליטים בניהם על סכום כסף במחיר נטו שיועבר מהיזם או חברת הבנייה לבעל הקרקע, ללא קשר לדירות שייבנו על השטח. בתמורה לכך, היזם או חברת הבנייה לוקחים על עצמם לרוב את המיסים שעסקה זו גוררת. מחד, עסקה זו מייצרת ודאות לבעל הקרקע ומאידך סביר שסכום הנטו שהוסכם הוא סכום נמוך יותר מזה שיכל בעל הקרקע לקבל בסוג השני של עסקת הקומבינציה המכונה "עסקת קומבינציה אחוזים". בסוג עסקה זו, הצדדים מסכימים בניהם על חלוקת אחוזים מסוימת מסך הדירות שייבנו בשטחו של בעל הקרקע. סוג עסקה זו היא נפוצה יותר שכן לרוב הרווח ממנה גבוה יותר. עם זאת, שני הצדדים לוקחים סיכון שהערכתם את מספר הדירות שניתן לבנות בקרקע זו היא הערכה גבוהה יתר על המידה ולכן לא תאושר על ידי הרשויות. 

עסקת קומבינציה היא עסקה שמערבת סיכונים רבים וסוגים שונים של בעלי אינטרסים, שלהם רמות ידע וניסיון משתנות בתחום הנדל"ן. לכן, יש חשיבות להבנה מעמיקה של העסקה והשלכותיה וכן לבחירת עורך דין מקצועי ומנוסה שילווה אתכם וייצג את האינטרס שלכם נאמנה לאורך תקופת העסקה, דרך החוזה ועד למימושה.