הממשכן טעה ולא רשם משכנתא, בית המשפט העניק לו מעמד של נושה מובטח.
במסגרת פסק הדין בתיק פש"ר 26420-08-16 מדליס בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי תל אביב ואח' (פורסם בנבו ביום 13.4.19) (להלן: "עניין אלימלך") בית המשפט עמד על השאלה האם רישום הערת אזהרה "שלילית" של הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין יוצרת שעבוד ומקנה מעמד של נושה מובטח כלפי נושים אחרים ובכלל זה כלפי נאמן בהליכי פשיטת רגל??
התוצאה הייתה: אישור מעמדו של בעל הערת האזהרה כנושה מובטח כדין משכנתא שנרשמה.
בטרם נסקור את פסק הדין חשוב לעמוד על הדינים החלים בעניין והדרך ליצירת משכנתא על נכס מקרקעין
עפ"י סעיף 91 לחוק המקרקעין הדרך היחידה למשכון מקרקעין רשומים בלשכת רישום מקרקעין הינה רק ע"י רישום משכנתא בשלכת רישום מקרקעין.
זכות חוזית במקרקעין שטרם נרשמה (כגון דירה מקבלן שטרם נרשמה בטאבו) הדרך למשכונה הינה באמצעות רישום משכון ברשם המשכונות עפ"י שטר משכון. אם העסקה (משכון) לא נרשמה כמשכנתא בלשכת רישום מקרקעין, תיחשב היא כהתחייבות לעשות עיסקת משכנתא בלבד, זאת על-פי הוראת סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין.
מה עמד בפני בית המשפט
בין אלימלך רייכמן לבין יצחק יפה (להלן: "החייב") נחתם הסכם מסגרת להמעדת אשראי מעת לעת ע"י אלימך לחייב. להבטחת פירעון האשראי הוסכם כי ייחתם שטר משכון וכן תיחתם התחייבות להימנע מעשיית עסקה במקרקעין שבבעלות החייב.
הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה נרשמה בשלכת רישום מקרקעין וכן נרשם משכון בלשכת רישום מקרקעין מכח הסכם המסגרת, אך לא מכח שטר משכון כפי שהוסכם.
ויודגש כי המדובר בזכויות החייב הרשומות בשלכת רישום מקרקעין, מכאן שמשכון הנכס של החייב צריך להירשם כמשכנתא בלשכת רישום מקרקעין בהתאם לסעיף 91 לחוק המקרקעין.
אלא מאי, כאמור משכון הנכס של החייב נרשם בלשכת רישום מקרקעין כהערת אזהרה על התחייבות להימנע מעשיית עסקה וכן בנוסף נרשם משכון ברשם המשכונות מכח הסכם המסגרת ולא עפ"י שטר משכון.
כאמור, במקום לרשום משכנתא בלשכת רישום מקרקעין נרשמה הערת אהרה בגין התחייבות להימנע מעשיית עסקה וזאת בניגוד להוראות סעיף 91 לחוק המקרקעין. יחד עם זאת אלימלך טען כי אין בטעות כדי לנשל אותו ממעמדו כנושה מובטח וזאת לאור קיומו של משכון רשום וכן לאור קיומה של הערת אזהרה רשומה.
בית המשפט הרחיב תחולת משכון כדין משכנתא גם על זכויות רשומות בלשכת רישום מקרקעין
השאלה המרכזית שעמדה בפסק הדין בעניין אלימלך הינה "כיצד ניתן ליישב בין הכוונה שבסעיף 2(ב) לחוק המשכון להחיל את עצמו על כל עסקת מישכון, לרבות מישכון מקרקעין, לבין ההוראה שבסעיף 91 לחוק המקרקעין, האוסר למשכן מקרקעין אלא באמצעות משכנתה שתירשם בלשכת רישום מקרקעין. " מתעוררת גם השאלה מה דינה של עסקת מישכון מקרקעין שלא הסתיימה ברישום משכנתה".
בית המשפט נתן פרשנות מרחיבה לס' 2 (ב) לחוק המשכון והחיל אותו גם על משכון נכס רשום תוך קביעה כי דין הסכם המסגרת שנחתם בין אלימלך לבין החייב כדין התחייבות לעשות עיסקת משכנתה שהייתה לצדדים שלישיים וגם לנאמן יכולת לדעת על קיומה, וזאת לאור קיומה של הערת אזהרה רשומה (על כל המסמכים הנלווים אליה) וכן לאור קיומו של המשכון שנרשם מכח הסכם המסגרת, מכאן שהמשכון כוחו יפה כלפי נושים אחרים וגם כלפי הנאמן. בית המשפט אימץ פסיקה קודמת אשר נתנה פרשנות מרחיבה גם בעניין זה להערת אזהרה בגין התחייבות להימנע מעשיית עסקה.
הכותב הינו שותף במשרד כבהה עדי ושות' עורכי דין
לייעוץ השאירו פרטים ונשוב אליכם.
