פטור מהיטל השבחה במכירת דירה או בהרחבתה עד 140 מ"ר
עורך דין פארס כבהה העוסק בנדל"ן ותכנון בניה סוקר את התנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה במכירת דירה הכוללת זכויות בניה שטרם מומשו.
מהו היטל השבחה?
בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו, החובה לתשלום מוטלת על הצדדים במכירה, על פי ההסכם בינהם ואינו מחייב את הוועדה המקומית.
עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה היטל השבחה מוטל על בעל זכויות במקרקעין בגין אירוע מס המקים חבות בהיטל השבחה, כגון אישורה של תכנית תב"ע משביחה (תוספת זכויות בניה), מתן הקלה או הותרת שימוש חורג.
מועד החבות בהיטל השבחה הינו יום אישורה של אחת מהפעולות התכנוניות הנ"ל, יחד עם זאת בעל הזכויות במקרקעין יידרש לשלם היטל השבחה רק ביום מימוש הזכויות הנובעות מאישור הפעולה התכונית כאמור לעיל. מימוש יכול להיות בדרך של היתר בניה או מכירת הנכס יחד עם הזכויות שנוספו לו.
גובה היטל ההשבחה נאמד ב 50% משווי ההשבחה.
מהו פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר:
חריג לכלל לפיו בעל נכס חב בהיטל השבחה הינו סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אשר מעניק פטור מהיטל השבחה לדירת מגורים עד 140 מ"ר.
במקרה של מימוש הזכויות בדרך של העברת בעלות בדירה, תנאי מקדים לקבלת הפטור הנ"ל הינו כי דירת המגורים המבוקש בגינה פטור אינה מלאי עסקי וכי מבקש הפטור או מי מקרוביו התגורר בדירה 4 שנים לכל הפחות.
האם הפטור מוגבל לדירה יחידה?
בית המשפט העליון נדרש לשאלה זו במסגרת תיק בר"מ 14\8052 הועדה המקומית חולון נ' עזבון המנוח אברהם שלו שם נקבע חד משמעית כי על אף מהותו הסוציאלית של הפטור, הוא יוענק לבעל דירה בגין כל דירה שמתבקש לגביה פטור ועד ל 140 מ"ר.
מי חייב בהיטל השבחה?
החוק קובע כי היטל השבחה ישולם על ידי בעל הזכויות במקרקעין לרבות זכויות חכירה
ומה עם בעלי זכויות בעמותות רכישה?
בעלי זכויות בעמותות רכישה שטרם נרשמו זכויותיהם בלשכת רישום מקרקעין, ברוב המקרים יידרשו לשלם היטל השבחה והפטור לא יחול עליהם מהסיבה כי אינם עונים על הגדרה של יחיד בעל זכויות בדירת מגורים אלא עמותה שחבריה זכאים להירשם כבעלי זכויות במקרקעין.
יחד עם זאת, פסיקת בית המשפט העליון במגמה של מילוי החסר בסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה והחלת הפטור גם על קבוצות רכישה, כך למשל בפסק דין של בית המשפט העליון בתיק דנ"א 15\6298 לאחרונה ניתנה פרשנות מרחיבה לסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בכך שהוחל הפטור האמור בסעיף על קבוצת בעלי זכויות במקרקעין (קבוצת רכישה) שהתאגדו לרכישת קרקע ולבניה משותפת.
היטל השבחה בחריש:
בתחום תכנית חריש 1\א אושרו לאחרונה תכניות משביחות אשר מוסיפות זכויות בניה של 25 מ"ר לכל דירה בתחום התכנית וכן 60 מ"ר תוספת זכויות בניה לדירות גג. ויש להדגיש כי הזכויות שנוספו לדירות מכח שתי התכניות הנ"ל מותנות בבניה משותפת הן של כלל בעלי הדירות בגין תוספת של 25 מ"ר לכל דירה והן של כלל בעלי דירות הגג בגין התוספת של 60 מ"ר לכל דירת גג.
לפיכך, בגין מכירת דירה בתחום תכנית חריש 1\א (אירוע מימוש עפ"י חוק) הועדה המיוחדת לתכנון ובניה מחייבת בתשלום היטל השבחה.
יחד עם זאת שהוועדה המיוחדת לתכנון ובניה בוחרת לחייב מוכרי דירות בהיטל השבחה בגין מימוש סדרך של מכירה, לדידנו הועדה המיוחדת מפעילה שיקול דעתה באופן בלתי סביר ומבצעת חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בניה שהוצאתן מהכוח אל הפועל מותנית בקיומם של תנאים נוספים אשר טרם הגיע מועד קיומם והלכה למעשה הזכויות הנ"ל כלל לא השפיעו על מחיר הדירה בעת מכירתה.
ראוי להדגיש כי בית המשפט בית המשפט העליון קבע בפס"ד בתיק רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, כי על הועדה המקומית לתכנון ובניה לגבות היטל חלקי בעת המכירה על פי סעיף 7 (ב) לתוספת לחוק שעה שמדובר בהיטל השבחה החל מכח תכנית שמוסיפה זכויות מותנות, ואת יתרת ההיטל יש לחייב במועד המאוחר של אישור הזכויות המותנות, קרי במועד מתן היתר הבניה כאשר יש לנכות את היתר הבניה החלקי ששולם בזמן המכירה.
קיבלתם שומת היטל השבחה ונדרשתם לשלם??
פנו לייעוץ עם עו"ד ושמאי מקרקעין מעמכם בטרם תזדרזו לשלם.
