היוון שווי תמורות נוספות כחלק משווי עסקה במקרקעין לצורכי מס רכישה – בין הדין והפסיקה.

פרי עטו של עו"ד מוחמד זחאלקה.

בפסק דין  ו"ע 29956-06-17 א.ק.מ דה וינצ'י שותפות מוגבלת בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו 31/1/19) – נקבעו כללים חשבונאיים ושמאיים  להיוון התמורה בעסקאות יזמיות שמלוות בתמורת בנייה.

מגרש בבעלות רמ"י – שהוצע לחכירה במכרז שנערך לצורך הקמת פרויקט על המגרש  לתקופה של 98 שנים עם אופציה ל– 98 שנים נוספות. ע"פ תנאי המכרז חייב היזם לשלם סכום מסוים עבור זכויות החכירה נוסף לבניית בנייני מגורים, חניות וכו' לטובת המדינה (להלן:"התמורה הנוספת").

היזם שילם סך של 821 מיליון ₪ עבור זכויות החכירה. עבור סכום זה חויב היזם בתשלום מס רכישה ע"פ הוראות חוק  מיסוי מקרקעין. ואולם עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב התמורה הנוספת, היינו הבניה שהתחייב היזם לבנות לטובת העירייה על סך של 42,2 מיליון ₪  (להלן":התמורה הנוספת"). השאלה המרכזית התייחסה לאפשרות היוון התמורה הנוספת. לטענת החברה, התמורה הנוספת כמוה כמו תשלומים נוספים שיבוצעו לאחר יום המכירה – תשלומים אלו כוללים בתוכם מרכיב מימוני ולכן יש לבצע היוון של עלות הבניה לצרכי ציבור ליום המכירה, כך ששווין המהוון יעמוד על סך של 31.6 מיליון ₪ (כך ששווי התמורה יורד משמעותית כתוצאה מההיוון). 

מאידך, מיסוי מקרקעין תל אביב טען שאין להוון את התמורה הנוספת, הואיל ולא מדובר בעסקת אשראי שהיא נבדלת מעסקת מכר זכויות.  "הלכה היא, שאם אין בחוזה למכירת זכויות במקרקעין ביטוי לכך, שהקדמה או איחור בתשלום יש בהם כדי להוזיל או לייקר את התמורה בעיסקה, שומת מס הרכישה תיעשה על בסיס נומינלי. בענייננו אין בתנאי המכרז אינדיקציה לרכיב מימוני כאמור. אין לשכתב את העיסקה לצורך מס, ולקרוא לתוך ההסכמות בין הצדדים גם עיסקת אשראי מה שלא הוסכם ביניהם."

מעבר לנקבע במחלוקת, חשוב לציין כי התשלומים הפרוסים על פני תקופת זמן נותנים ערך נמוך יותר, כאשר הם מהוונים לזמן הווה .(Present Value)

בוועדת ערר נקבע, בשורה התחתונה שאין להוון את התמורה. כמו כן – נקבעו זה מכבר, כללים ברורים בפסיקה לצורך סיווג תמורה עתידית כמרכיב מימון.  כך למשל נקבע בפסק דין אברהם חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין, שלצורך סיווג התמורה העתידית כחלק מרכיב המימון – יש לקבוע זאת מפורשות בהוראות ההסכם בין הצדדים. תנאי שני מצטבר שנקבע בפסיקה הוא מהותיות ההסכם. היינו ככל שהצדדים קבעו שקיים רכיב מימוני באותה עסקה וננקטו צעדים מעשיים כתוצאה מההסכם, הרי יש להוון את הסכום העתידי תוך הפרדה בין רכיב המימון לבין סכום המכר בפועל. 

ככל שצדדים מעוניינים לכלול בעסקה את רכיב המימון, יש ליתן לכך ביטוי באופן מפורש בהסכם בניהם, כך שצפיות הצד שמעניק את האשראי לקבל את כספו בעתיד צריכות להכלל בעסקה באופן מעשי.

כותב המאמר הינו עו"ד במשרד כבהה עדי ושות'.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי כלשהו.