רכישת דירה הינה פעולה כלכלית משמעותית בחייו של כל אדם והיא כרוכה בהליכים שונים ומרובים כגון חיפוש הדירה, משא ומתן, נטילת משכנתא וכן הלאה. לעיתים, לאחר קבלת הבנייה מתגלים ליקויים שונים המחייבים את הקבלן לטפל ולתקנם על פי חוק. במאמר זה נדון בסוגי תביעות נפוצות כנגד קבלנים ובזכויות שהחוק מקנה לכם. 

תביעות בגין לליקויי בנייה מערבות שאלות משפטיות, כמו גם שאלות הנדסיות ולכן מצריכים הבנה בתחומי דיני המקרקעין ודיני התכנון והבנייה שישרתו את הלקוח בליטיגציה כנגד הקבלן. 

מי יכול לתבוע קבלן?

חוק המכר (דירות) מגדיר את מערכת היחסים בין קבלן הבונה את הדירה לבין הרוכש וקובע קבועי זמן המטילים חזקה על צד שהוא אחראי לליקויי הבנייה. כלומר, במשך תקופה מסויימת המכונה תקופת הבדק על הקבלן להראות שהוא לא התרשל, ואילו במשך תקפות האחריות, הנטל הוא על התובע (לרוב בעל הדירה). 

ואולם, יש לשים לב שהתובע הפוטנציאלי בתביעת ליקויי בנייה לא חייב להיות רוכש הדירה הראשון (שרכש מהקבלן) אלא שגם רוכש משני יכול להיות בעל זכות תביעה והכל בכפוף למשכי הזמן. ביחס לאפשרות התביעה של רוכש דירה יד שנייה, יש לציין שלעיתים ליקויי בנייה יגרמו כתוצאה מרשלנות של בעל הדירה הראשון,  ובמקרה כזה, יכולה לקום לרוכש המשני זכות תביעה כנגד האדם הפרטי שמכר לו את הדירה ולא כנגד הקבלן שכן האחרון הוא לא זה שנגרם גללו ליקוי הבנייה. 

תקופת האחריות ותקופת הבדק

חוק המכר (דירות) קובע 2 תקופות אחריות בגינן הקבלן אחראי על תיקון הליקויים. התקופה הראשונה היא תקופת הבדק. במהלך תקופת הבדק, החוק מטיל על הקבלן להוכיח שהנזק המתואר לא נגרם באשמתו אלא באשמת התובע או צד שלישי אחר. כלומר, אם אתם תובעים במהלך תקופת הבדק, בשונה ממרבית התביעות בהן על התובע להוכיח את העובדות, על הקבלן יהיה להוכיח שלא הוא אשם בליקוי הבנייה. למעשה, המחוקק העניק הגנה לרוכשי דירות במהלך תקופת הבדק ומסייע להם לממש את רכישת הדירה כראוי. 

משך תקופת הבדק משתנה מליקוי לליקויי. לדוגמה, ליקויי נגרות או מסגרות תקופת הבדק נמשכת שנתיים, ואילו כשלי איטום גוררים תקופת בדק של 4 שנים. עורך דין המתמחה בליקויי בנייה ידע להבחין בין הסוגים השונים של ליקויי הבנייה ומשך תקופת הבדק המתאימה.

לאחר תום תקופת הבדק, חלה תקופת האחריות אשר הינה בת 3 שנים מתום תקופת הבדק. לכן משכה משתנה מעניין לעניין כפי שפורט לעיל. ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות נעוץ בכך שבמהלך תקופת האחריות הנטל להוכיח את אשמת הקבלן רובץ על התובע, בדומה לתביעה אזרחית רגילה. 

לאחר תום שתי תקופות אלו, הקבלן כבר לא יהיה אחראי בגין ליקויים שונים הקיימים במבנה, והחובה לתחזוקת המבנה חלה על בעלי הדירות כבעלי המקרקעין. 

חוות דעת מהנדס

פעמים רבות, תובעים ייעזרו בחוות דעת של מהנדס בניין על מנת להראות את מהות ליקויי הבנייה, את אופי התקלות וכדי להצביע על התיקונים הנדרשים על מנת לרפא את הפגם שנפל בעבודת הקבלן. מסקנות הדו"ח ההנדסי מהווה חלק מכתב התביעה וחוות דעתו עשויה לשמש כראייה בליטיגציה סביב נושא זה. יובהר, שהבחנה בליקויי בנייה רבים דורשים יכולת הנדסית לבין תוכניות בנייה ברמה גבוהה, לבצע מדידות או לבחון את איכות הבניה, דבר שאינו נהיר לאנשים שאינם מומחים בתחום. 

עילת אי התאמה

אי התאמה מוגדרת כפער בין הסכמה שעוגנה בחוזה מכר הדירה לבין מצב הדירה בפועל בעת הכניסה אליה. לדוגמה, יכולה להיות אי התאמה ביחס למספר השקעים או מתגי חשמל שישנם בדירה. במקרים חמורים יותר, יכולה להיות אי התאמה בין שטח הדירה בפועל לבין שטח הדירה שהוסכם עליה בחוזה המקרקעין. 

אי-התאמות אלו יכולות להקים טענות ביחס לקבלן ועליו לטפל בהן בהתאם לקבוע בחוק ולהימנע מהפרת חוזה. 

הגשת התביעה

על המוכר לערוך בדיקה של הדירה בעת מסירתה וחובה עליו להתריע בפני הקבלן על ליקויי בנייה ולהעניק לו זמן סביר לתקנם. נטל בדיקת הליקויים על הרוכש הוא נטל של "רוכש סביר" ולא של מומחה. 

אם לאחר יידוע הקבלן על הליקויים זה אינו מתקנם, ניתן להגיש תביעה באמצעות עורך דין לבית המשפט השלום או במקרים ספציפיים לרשם המקרקעין במשרד המשפטים. 

משרדנו הינו משרד מוביל בתחומי הנדלן והמשפט המסחרי. צהצוותים המסחריים וצוותי המקרקעין שלנו מעניקים שירותים שוטפים ללקוחות רבים ומדורגים באופן תדיר כמשרד המוביל בתחומו. באפשרותכם לפנות לייעוץ מקדים ללא התחייבות.